개발사업금융
        

        

개발에 필요한 모든 자금을 디벨로퍼 혹은 지주가 직접 조달하는 경우이다. 외부 차입 자금이 없으 므로 시장 변동에 영향이 적고 용역계약 시 유리한 조건을 끌어낼 수 있다는 장점이 있다. 자금의 여유가 있고 타인 자본이 개입되어 있지 않으므로 시공사와의 계약에서도 현금을 기성불로 지급한 다면 분양불보다 훨씬 저렴한 투자비용으로 공사 계약을 할 수 있다.

        

대규모 위험사업에 대한 자금조달방법으로서, 자금조달의 기초 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적 담보에 두지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융수법을 말한다. 은행 등 금융기관들이 특정 사업을 담보로 대출을 해주고 사업이 진행되면서 얻어지는 수익금으로 자금을 되돌려 받는 선진 금융기법이다. 일반적인 금융이 대출해 줄 회사의 전체 신용을 감안해 이루어지는 것과는 달리 프로젝트 파이낸 싱은 회사의 신용에 관계없이 회사와 사업을 별도로 분리, 특정 사업의 사업성만을 분석해 자금이 공급된다.


        

        

다수의 투자자들로부터 금전을 위탁받아 부동산이나 부동산 관련 대출 등에 운용한 후 거기서 발생 하는 수익을 투자자에게 배당하는 방식을 말한다. 즉 다수의 투자자들로부터 출자한 자금을 부동산 소유지분이나 주택저당채권 담보부증권 또는 모기지론 등에 투자해 수익을 올리고 그 수익을 투자자 들에게 배분하는 부동산 간접투자기법이다.

        

부동산 펀드는 투자자들로부터 자금을 모아 자산운영사의 전문가(펀드매니저)가 엄선한 다양한 부동 산, 즉 부동산개발사업, 수익성부동산, 프로젝트파이낸싱 및 ABS 등에 투자해 운영 관리하고 여기에 서 발생되는 수익을 투자자에게 분배하는 간접투자상품이다. 부동산 펀드는 간접투자자산운용업법에 근거해 만들어지는 상품으로 원금 보장이나 수익보장형이 아 니다. 투자 대상인 부동산상품의 수익성이 떨어지면 펀드의 수익성에도 타격을 줄 수 있을 뿐 아니라 원금 손실을 볼 수도 있다. 즉 주식형 펀드가 주식의 편입 비율에 따라 기대수익과 위험이 반비례하듯 부동산 펀드도 유사한 형태를 가진다.

        

자산담보부증권으로써, 대출기관이 보유하고 있는 대출채권을 기초로 하여 자금을 조달하는 여러가지 방법을 총칭하는 것으로서 궁극적으로는 유동화하기 어려운 금융기관의 대출자산을 금융시장에서 만기 이전에 유동화시키는 자금조달의 한가지 방법이다. 대출채권, 부동산 등 비유동성 자산을 집합화해, 그 자산을 기초로 유가증권을 발행하고 이를 통해 자본 시장에서 자금을 조달하는 과정이라고 말 할 수 있다.

        

자산담보부증권(ABS)의 일종으로 금융회사가 업무용 빌딩이나 상가 등 상업용 부동산을 담보로 빌려준 대출채권(유동화 대상 자산)을 기초자산으로 해 발행하는 유동화 증권을 말한다. CMBS는 주택저당채권을 기초자산으로 발행하는 주택저당증권(MBS)과 성격은 비슷하지만 대상 부동 산이 수익을 창출하고 상업용 저당 채권Pool에 대한 리스크가 있다는 부분이 차이점이다.

        

디벨로퍼가 프로젝트를 진행하는데 부지 계약금을 지불하고 나면 잔금과 초기 사업비에 대해서는 프로젝 트 파이낸싱 등 금융기관의 대출을 이용하거나 시공사의 대여금을 활용하게 된다. 프로젝트 파이낸싱에서 도 물론 시공사의 개입이 필요하다. 시공사의 지급보증, 책임 준공 혹은 이자지급보증 등이 있어야 금융기 관의 대출이 발생한다.

        

가장 기본적인 형태의 금융기법이다. 사업을 추진하는 대상부지의 소유권이 확보되어 있거나 기타 부지를 소유하고 있는 경우 이를 담보로 하여 대출을 일으키는 방법이다. 신용대출이나 프로젝트 파이낸싱보다 금 리가 저렴하고 대출 절차가 간편하기 때문에 자산을 가진 디벨로퍼의 입장에서는 바람직한 방법이다. 하지 만 프로젝트에 대한 리스크를 디벨로퍼가 혼자서 부담하기 때문에 프로젝트가 제대로 진행되지 않을 경우 전체 자산에 손실을 가져올 수 있다.